如何解决中国传统办公行业之“痛”?JWK带来新业态

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  • 来源:衡阳门户

  中新网7月1日电 一方面是中国创业热潮下对办公场地服务需求的增加,另一方面是传统写字楼的空置率逐渐攀升,矛盾之间是传统办公行业的“痛点”。

  数据显示,今年上半年,深圳的甲级写字楼空置率已攀升至23%。今年年初,高力国际预测,深圳写字楼市场空置率将上升14个百分点至30%,平均租金将下滑4%。

  中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。目前来看,2019年一线城市租金大幅下降,空置率小幅增加;二线城市租金小幅上涨,空置率大幅增加。

  从卖方市场到买方市场的转变,让传统写字楼租赁市场发生了变化。

  “传统模式中,写字楼从定位、设计、装修、招商、运营、物业都由不同单位独立完成,很难保持项目持久运营效率。” JWK玖维客创始人、CEO楼剑俊在玖维客宣布品牌及战略升级会上提到,对于写字楼类资产持有者来说,从施工完成到完成招商计划实现至少需要3年的过程,且无法保证盈利。

  对于没有经验的写字楼物业持有者来说,可能会陷入上述每一个环节的“坑”。“中间商”在写字楼租赁市场十分常见,其角色包括在业主方和企业之间,各种不同形式的二房东和中介。尤其在招商运营环节,“中间商”的存在让业主方和企业方都如鲠在喉,服务体验差、佣金比例高,抱怨不断但又好像离不开。

  例如,通常写字楼租赁市场的佣金比例为年租金的8-10%,差不多是场地面积的1个月租金。以杭州为例,位于城市副中心,报价在2块5左右写字楼,300平方米的办公室完成成交,业主方大概需要支付中介2.25万的佣金。

  业主并非不想省下这笔钱,自建招商运营团队,不仅成本高、周期长,且业主方资金压力大,希望尽快实现自我造血。通常写字楼类项目,从方案确定到最终建成招商,中间至少有3年时间,早一天完成招商,早一天实现盈利。

  因为招商运营的困难,写字楼租赁市场也涌现了大量二房东。二房东自然也需要考虑自己的盈利情况。常见的做法有,降低单位面积的租赁价格,但虚报场地实际可用面积,看似单价降低,通过虚报面积拉低得房率,最终提升了总体价格和实用面积的单价。

  “同类地段的写字楼硬件良萎不齐,缺乏配套和标准化服务,没有品牌商可选择。通常大公司有设立部门负责这类事物,也请的起专业人才,中小企业,在这方面,一来没有经验,二来本以为能省钱,实际是耗费更多的时间和成本。”楼剑俊说,传统模式中,物业方、企业主和企业员工,都容易被想赚快钱的中间商坑到,“这太反人性了。”

  而对于企业而言,一旦入住或是签订合同,烦恼和问题才会逐步显现。

  “中间商”在水电、网络、消防更改等费用的溢价更是简单粗暴。比如通过提升水电费的单价,来赚取差价,或是网络必须找指定的网络运营商来赚取返佣等。楼剑俊提到,之前自己最早帮园区里的客户查看施工质量时,实际不到100元每平米的材料费,客户所找的施工单位,报价单上赫然写着600元每平米。

  “企业搬家都是提前计划好的,时间上耗不起,违约也是不小的不成本。”杭州某园区的租户吴先生表示,通过二房东更改消防管道,大约半天工时,成本在2000左右,二房东给他的报价高达2.8万,而楼下同户型的业主,更是支付超过5万的费用。因为二房东服务质量的问题,他所在园区的中小企业的流失率非常高。

  楼剑俊表示,园区其实是帮助企业服务员工,办公环境、餐饮环境及其他生活配套,最终服务的都是员工,企业家有太多其他的选择,但是员工的选择少的多。

  在JWK目前的产品中,每幢楼满足企业不同发展期的多层办公模型,其中设置有共享办公空间,,且可以在15天内完成户内全精装交付,并配有共享办公配套,例如共享会议室、共享茶水间、图文店、员工休闲区、小邮局等,同时,提供一站式的生活配套,包括美食广场、便利店、咖啡厅、书吧、健身房、员工服务区、母婴室等。

  仲量联行大中华区首席运营官Gavin Morgan认为,在楼宇经济3.0时代,上下游产业链得到有效整合,运营、管理、服务所带来的软性附加值受到重视,“空间+配套+运营”的全方位竞争成为主流趋势。这对市场各方都将带来全新机遇。

  “以办公场景为例,未来办公应将多元诉求有机融合,叠加多元优势,产生群体优势效应,提升企业竞争力。” Gavin Morgan说。

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