上市房企净负债率超100%!传递出怎样的楼市信号?

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  • 来源:衡阳门户

自今年年初以来,由于资金不断收紧,信贷违约频繁发生,涉及多家上市公司,特别是民营企业。这轮去杠杆化将持续很长时间。这种观点已经成为业界的共识。作为高杠杆率的典型代表,去杠杆化的重点是,房地产公司拥有可观的债务融资量,其财务安全性受到了很多关注。

2017年,136家上市房地产企业的平均负债率达到79.1%,达到2005年以来的最高水平。今年一季度,房地产行业负债率接近80%,仅次于银行和各行各业的非银行金融。今年第一季度,136家上市房地产开发公司中近40家的资产负债率超过80%,占近26%,近一半的开发公司的资产负债率超过70%。

2017年末,上市房地产企业净负债率达到100.6%,比2016年提高近20%,第一季度上升至118.2%。即使扣除预收款项,上市房地产企业的净负债比率也从2016年的69.7%上升至2017年的73%,创下近五年来的新高。住房企业的债务权益比率有所上升,这与近期房地产市场增量空间增加,毛利率下降,行业地位大规模追求,激烈竞争无关。开发商销售和土地资格认证。 2017年,TOP100住房企业全国市场份额达到55.5%,比2015年增长15个百分点; 2018年1 - 4月,TOP100住房企业销售额达2.65万亿元,同比增长28%,占全国市场份额的73%。

据CRIC统计,60多家房地产公司已提出在过去一两年内实现1000亿元的计划。房地产企业的市场份额竞争已经变得火热,这也将增加土地交易量。截至2017年底,170家房地产企业总存量达到872.79亿元,分别比2015年和2016年增长54%和31%。其中,60家房地产企业的存货规模较2016年增长40%。近年来,由于并购和旧改革项目占比超过40%,170家住房企业的存货周转率(0.35倍) )与2016年相比有所下降(0.39倍)。

作为一个具有高杠杆率的典型行业,住房企业追求规模和市场份额,资本诉求相当强大。但是,自2017年下半年以来,开发商的融资渠道已经全面收紧。首先,由于推出“名单管理”(仅限前50名或前100名)和“城市名单系统交付”,发展贷款占住房资金来源的50%左右,受到严重影响。与此同时,住房企业并购贷款引入新规,要求资产渗透,完成四证,不支付土地,25%投资建设项目等。银行贷款大幅减少。今年1至4月,发展贷款总额437.8亿元,同比下降52%,贷款利率同比提高100-150个基点。其次,今年4月,新的资产管理规则脱颖而出,非银行渠道的财务管理流动起来。房地产完全受约束。

非标准债权人渠道大幅减少。今年1至4月,上市房地产企业委托贷款仅18.6亿元,同比下降92%。信托融资298亿元,虽然增幅为11%,但成本显着增加。未来,非标准只能用于股权投资,但在刚刚打破不间断,不明确的标的资产和强大的专业技能的情况下,过去难以达到50万亿元的规模,占比住房企业融资的30%。急剧减少。从2015年到2016年,公司债券是住房公司的突破,但2017年同比下降90%。今年1至4月,住房企业债务增加1807亿元,低水平上升336.6%。但是,新的公司债券规则明确,单一配额不超过50亿元。它还需要在批准的金额内“借新旧”,续订转换成本将增加75-150个基点。

除公司债券外,银行间市场的短期融资(中票,短期证券)和海外债券发行均有所增加,但规模较小。在不久的将来,各类ABS的创新融资流畅,2A +房地产企业可以利用这一渠道,但难以在规模上与传统融资竞争。外部融资渠道的萎缩非常明显,房地产企业对内部融资(销售回报)的依赖程度有所提高。其他资金主要以销售还款为基础,房屋企业资金比例增加3年,从2014年的40.7%上升至2017年的51.2%,今年1至4月仍保持在51%。销售回报的比例增加,主要是因为房地产市场的终端需求仍然相对强劲。

今年4月,全国46个城市商品房成交量2228.4万平方米,比上月小幅上涨0.7%,同比下降10.9%。下降幅度略小于3月份。 1月至4月,数据同比下降13.7%,下降幅度比1 - 3月份下降1.2个百分点。从住宅物业看,4月份第38个城市的住宅面积为1511.5万平方米,比上月继续小幅增长1.1%,同比下降12.2%。 1月至4月的数据下降了12.7%,与第一季度相同。在最严格监管的北京,自4月份以来,月平均二手房交易量已上升至16,000至18,000套,接近2017年2月的月平均交易量的80%。总之,房地产市场反弹,主要是由于房价在调控前快速上涨,低库存遇到新房涨价限制,热点城市需求火爆,而三,四线城市仍有待改革和去库存,整体销量也很高。

可以看出,即使土地征收在早期阶段增加了杠杆,房屋企业的库存仍然很容易兑现。这就是为什么所有住房公司都强调高流动率。

因为高流动率可以充分利用内生融资,缓解外部融资紧缩。该项目从启动到销售周期一个月开始,部分融资成本被抵消。因此,无论是开发贷款和公司债券,还是信托,私募,融资成本增加100到200个基点都是可以接受的。与征地和开发相比,融资对住房企业最不敏感。这就是为什么融资有限,但土地仍然很热。今年1至4月,300个城市的土地出让金为1.44万亿元,同比增长36%。其中,一线城市下降了11%,而二,三线和四线城市分别增长了34%和60%。

无论是银行信用清单制度还是资本市场融资门槛和银行间融资,都有利于大型住房企业,资金集中在大型住房企业。在不太可能出现紧缩的情况下,将无法收紧土地并开始建设,并加快在建项目的预售,即前端收紧资金流出,终端加速销售和回报,资金链没有重大问题。

此外,自2015年以来,销售一直很热,住房公司有充足的现金。根据天丰证券的数据,截至2017年底,44家样本房地产企业的账面货币为人民币6,228亿元,处于历史新高。在2018年第一季度,尽管手头的资金数量有所下降,但去年同期增长了4.3%。从货币资金短期债务的覆盖范围来看,截至2018年第一季度,主导房地产企业和小型房地产企业分别更安全,分别为1.93和1.47倍,大型住房企业和中型住房企业分别为0.86倍和0.99倍。基本上是无辜的。

自2017年以来,住房公司的土地收购和开发相结合是一个主要趋势。一些有资本优势,一些有快速周转优势,一些有土地资源,各有各自的优势,融资紧缩效应已经分解。对于小型企业来说,资本紧缩有很大的影响,但一方面,终端销售仍然良好。只要项目上市,资金链就没有问题。另一方面,当土地市场进入库存阶段时,住房企业希望“扩大规模”。可以依靠股票资源,无论是兼并和收购,还是合作开发,现在的小型住房企业都是“湘乡”,资金紧缩的影响其实并不大。

最后,自2008年以来,市长周期已经反弹了10年,房地产量增加了两倍。无论是经济,金融,民生还是金融,其影响都不容小觑。需要利用房地产,但其基本地位和推动城市化的地位不容动摇,而且也是政策导向,以提高行业集中度。

因此,资金紧缩是适度的。关闭窗户时,需要打开一扇门。资源集中在负责任的大中型住房企业,促进“家庭和非投机”是源头。

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